Fin 2019, l’économie française connaissait un fort ralentissement. Malgré un contexte de taux d’intérêt bas et de faible inflation, les prévisions indiquaient une croissance du PIB de 1,1 % pour 2020, du fait notamment de facteurs externes tels que les tensions commerciales entre les Etats-Unis et la Chine, le fort endettement des États et les incertitudes relatives au Brexit. La visibilité des investisseurs, la confiance des entreprises et, corrélativement, la création d’emploi et le niveau de productivité étaient ainsi réduites.

L’épidémie de Covid-19 a considérablement aggravé cette situation, dès le 1er trimestre 2020. Il est encore trop tôt pour en mesurer l’ampleur mais, d’ores et déjà, quelques constats s’imposent. Le marché de l’immobilier d’entreprise, dont la dépendance à la situation macro-économique est de longue date, en subira les conséquences, sur lesquelles il convient de s’interroger.

La crise que nous traversons, bien qu’inédite par sa nature et son ampleur, peut être mise en perspective avec certaines crises économiques précédentes.

Il apparaît tout d’abord que l’évolution des marchés boursiers est le plus souvent en corrélation avec les volumes investis en immobilier d’entreprise. Même si l’impact des forts mouvements baissiers se traduit sur le moyen terme, on peut craindre qu’à court terme, l’activité sur le marché de l’investissement baisse partiellement. Cela s’explique tant par un attentisme quasi-général que par les contraintes imposées pour les déplacements et la distanciation sociale, qui limitent les visites d’actifs et les rendez-vous.

Il a pu être constaté ensuite que les prix de l’immobilier d’entreprise étaient liés à l’état des marchés financiers. La répercussion de la baisse des valeurs boursières sur le prix des actifs les mieux placés a parfois même été plus rapide que sur les volumes échangés. Si les marchés boursiers restent aux niveaux constatés depuis le début de l’épidémie (- 25 % environ par rapport aux points hauts des semaines précédentes), il est possible que l’on assiste à une baisse des prix.

S’agissant de l’évolution des loyers, la corrélation s’exerce non avec les marchés boursiers, mais avec ceux des crédits aux entreprises. En effet, le lien avec le ralentissement économique engendre des répercussions négatives sur la profitabilité des entreprises et sur leur capacité à rembourser leurs dettes et à payer leurs loyers. Quand il y a accroissement du risque de défaillance des entreprises, le niveau des loyers a tendance à diminuer. Les bailleurs sont toutefois partiellement protégés en fonction de la durée des baux en cours, de la qualité de signature des locataires ou des besoins incompressibles de surfaces des utilisateurs.

Il est encore trop tôt pour préjuger de l’impact réel de l’épidémie sur le long terme.

On peut toutefois supposer que nombreux seront les remises en cause de projets de déménagement, les demandes de suppression partielle ou d’étalement des règlements de loyers par les entreprises, les risques d’impayés pour les bailleurs ou la baisse des cash-flows des investisseurs.  

Il est possible également que les petites et moyennes entreprises aient une plus grande difficulté d’accès à la location. En effet, le risque que des bailleurs durcissent leurs critères d’acceptation des candidats locataires afin de sécuriser au mieux leurs revenus locatifs, par la sélection des dossiers ou le nombre de garanties exigées, est réel. Les conditions d’obtention d’une GAPD, par exemple, risquent de se durcir. La contrainte pour certaines entreprises de séquestrer dans un établissement financier une partie de leurs ressources, en contrepartie de la délivrance de la garantie, peut être compliquée voire paralysante pour nombre d’entre elles.

Si la reprise se fait attendre, le marché de l’immobilier d’entreprise se dégradera au rythme de l’impact sur les bilans et comptes de résultat des entreprises comme ceux des banques. Il est toutefois envisageable, et c’est le scénario auquel il convient de croire, que le profil de la crise soit en V ou en U, c’est-à-dire qu’à la chute brutale de l’activité, succède une période de reprise vigoureuse, sans (scénario en V) ou avec (scénario en U) une période de stagnation intermédiaire.

La résilience du marché pourra aussi être variable selon les différentes classes d’actifs.

  • Les centres logistiques régionaux ainsi que les locaux industriels et de stockage pourraient bénéficier sur un terme court du rétablissement des chaînes d’approvisionnement et de la production accrue dans les secteurs stratégiques ou d’excellence. Relocalisation et circuits courts pourraient connaître un nouvel essor afin de sécuriser la production et la consommation.
  • En commerce, si la détérioration de la demande des consommateurs devait engendrer un report massif d’intentions d’achats, certains secteurs risqueraient d’être particulièrement touchés.
  • Les détaillants comme les commerces de proximité et d’alimentation, moins sujets aux variations cycliques, devraient probablement être plus résistants. 
  • Pour les bureaux, au-delà des éventuelles franchises de loyers ou renégociations de baux, les besoins de surfaces des entreprises pourraient être conditionnés, à moyen terme, par l’acceptation et la généralisation du télétravail.
  • L’investissement, enfin, qui sera sans doute faible au cours de l’année 2020, connaîtra peut-être un double scénario, dès lors qu’une reprise économie sera tangible : rythme d’acquisition soutenu pour les actifs hébergeant des entreprises solides et actrices de secteurs d’activité résilients, stabilisation à un niveau médiocre pour les actifs loués par des TPE/PME ou des entreprises intervenant dans des secteurs à risque.

La stratégie d’acquisition des investisseurs sera, quoi qu’il en soit, de plus en plus orientée vers la prise en compte des risques environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Rémi Cocuelle – Directeur RCG Bordeaux

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