Comprendre la différence entre un local classé ERP (Établissement Recevant du Public), ERT (Établissement Recevant des Travailleurs) ou relevant du régime ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement) est essentiel. Le type d’activité – commerciale, artisanale, industrielle – détermine directement le niveau d’obligations : sécurité incendie, accessibilité, conformité environnementale, etc.
Dans cet article, vous trouverez un panorama détaillé des différentes classifications, leurs implications concrètes, selon l’activité que vous souhaitez héberger dans un local d’activité à Bordeaux, en Gironde, ou en Nouvelle-Aquitaine. L’objectif vous permettre d’anticiper les mises aux normes, d’évaluer les risques, et de comprendre pourquoi l’accompagnement d’un expert en immobilier d’entreprise est le meilleur atout pour réussir votre projet.
Comprendre les sigles : ERP, ERT, ICPE
Avant tout projet immobilier professionnel, il est fondamental de décrypter ces sigles qui conditionnent l’exploitation du site et la conformité du bâtiment d’activité.
ERP : Établissement Recevant du Public
L’ERP, ou Établissement Recevant du Public, désigne tout local ou bâtiment dans lequel des personnes extérieures sont admises, peu importe qu’elles soient clientes, visiteurs, patients, élèves, spectateurs ou usagers sans y travailler. Il ne s’agit pas d’une question de volume d’admission, mais bien de la nature du public : toute structure accueillant du public, même sporadiquement, peut être classée ERP.
Exemples courants d’ERP dans l’immobilier d’entreprise :
- Commerces de centre-ville ou de zone commerciale (boutiques, salons de coiffure, opticiens, etc.)
- Salles de sport, salles de réunion, clubs de fitness
- Cabinets médicaux, centres de bien-être (ostéopathes, kinésithérapeutes)
- Restaurants, bars, salons de thé
- Showrooms ou espaces d’exposition
- Crèches, établissements scolaires privés
- Agences immobilières accueillant des clients
Pourquoi cette classification est-elle essentielle ?
En tant qu’ERP, le local est soumis à des normes de sécurité incendie très strictes, à des exigences d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR), à une signalétique adaptée… L’exploitant a l’obligation d’effectuer des déclarations préalables en mairie, de solliciter des autorisations d’ouverture, et peut être amené à organiser des commissions de sécurité, à renouveler en cas de changement d’agencement ou de destination.
ERT : Établissement Recevant des Travailleurs
L’ERT, ou Établissement Recevant des Travailleurs, concerne tout local ou bâtiment dans lequel exercent des salariés, même en l’absence d’accueil de clientèle ou de public extérieur. Cette classification s’applique aussi bien aux bureaux, qu’aux ateliers, laboratoires, cuisines professionnelles, entrepôts ou locaux de production. Elle vise principalement la sécurité et la santé des employés au travail.
Les obligations liées à la classification ERT sont orientées autour de plusieurs axes majeurs :
- Sécurité incendie : Présence d’issues de secours, dispositifs d’alarme, extincteurs, plans d’évacuation. Les modalités diffèrent selon l’effectif, la surface, la nature de l’activité exercée.
- Salubrité et hygiène : Locaux sanitaires suffisants, ventilation, éclairage naturel, stockage adéquat des produits.
- Conditions de travail : Hauteur sous plafond minimale, aménagement des postes, prévention des chutes, des risques chimiques, du bruit, ergonomie.
- Accessibilité : Même si la réglementation “accessibilité PMR” est plus stricte pour les ERP, les locaux ERT peuvent être soumis à des exigences relatives à certains handicaps, et à des obligations récurrentes lors de travaux ou de créations d’espaces neufs.
La réglementation ERT vise ainsi à prévenir les accidents du travail, à garantir le bien-être des salariés et à assurer la conformité du bâtiment vis-à-vis du code du travail. Un manquement peut impliquer des sanctions administratives et pénales, des fermetures provisoires imposées par l’Inspection du Travail, voire engager la responsabilité du chef d’entreprise.
ICPE : Installations Classées pour la Protection de l’Environnement
La démarche ICPE, pour Installations Classées pour la Protection de l’Environnement, s’adresse à certaines activités industrielles, artisanales ou logistiques. Elle concerne tous les établissements susceptibles de créer des risques ou des nuisances pour la santé, la sécurité et l’environnement (pollutions, rejets, stockage de matières dangereuses ou combustibles, émissions sonores).
Activités concernées :
- Plateformes logistiques et entrepôts de stockage (selon type et quantité de marchandises entreposées)
- Ateliers de menuiserie, blanchisseries industrielles, garages et ateliers de réparation automobile
- Usines, fabriques, exploitations agroalimentaires, imprimeries, installations de traitement de déchets
- Activités chimiques, stations-service, dépôts d’hydrocarbures, centrales de production d’énergie
Selon la nomenclature ICPE, le classement dépend de seuils (produits stockés, substances utilisées, puissance installée, etc.) et déclenche trois niveaux d’obligations :
- Déclaration : responsabilité de signaler l’activité à la préfecture, mise en œuvre de prescriptions génériques
- Enregistrement : dossier plus conséquent, contrôles sur l’exploitation (régime intermédiaire)
- Autorisation : installation soumise à enquête publique, étude d’impact, exigences de sécurité environnementale élevées, contrôles réguliers
Le non-respect de la réglementation ICPE engage la responsabilité civile, administrative et pénale du dirigeant, avec risques d’amendes, voire de fermeture du site.
Quelles obligations selon le type d’activité exercée ?
L’identification du régime applicable à votre local d’activité repose sur une analyse précise de la nature de l’activité qui y sera exercée. C’est à partir de cette analyse que l’on détermine si l’établissement doit répondre aux normes ERP, ERT, ICPE, ou à une combinaison de plusieurs régimes. Voici un panorama des principales situations rencontrées en immobilier d’entreprise à Bordeaux, en Gironde et en Nouvelle-Aquitaine.
1. Activité commerciale : priorité à l’ERP
Lorsqu’il s’agit d’une activité à vocation commerciale (magasins, restaurants, salons de coiffure, agences, showrooms…), l’accueil du public est un élément central. Le local doit être impérativement conforme à la réglementation applicable aux ERP.
Points-clés à vérifier :
- Classement de l’ERP : en fonction de la capacité d’accueil (nombre de personnes), l’établissement sera classé en 5ème catégorie (moins de 300 personnes) ou dans d’autres catégories supérieures, impliquant des niveaux croissants de contraintes.
- Accessibilité PMR : tout ERP est soumis à l’obligation d’accessibilité pour les personnes handicapées (circulations, sanitaires adaptés, signalétiques, cheminements extérieurs).
- Sécurité incendie : installation d’alarmes sonores et lumineuses, éclairage de sécurité, désenfumage, plans d’évacuation, extincteurs ou RIA (Robinet d’Incendie Armé), consignes spécifiques.
- Autorisation d’ouverture : dossier à déposer à la mairie, passage éventuel devant la commission de sécurité pour validation avant exploitation.
Notre conseil :
Pour les porteurs de projet commercial, il est indispensable d’intégrer ces contraintes dans l’aménagement du local dès la phase de conception. Un diagnostic en amont permet d’éviter des surcoûts importants lors de la mise aux normes et d’accélérer l’ouverture de l’établissement.
2. Activité artisanale ou industrielle : ERT et souvent ICPE
Pour les activités relevant de l’artisanat ou de l’industrie (ateliers de production, garages automobiles, petits sites industriels, locaux techniques ou logistiques, entrepôts…), la réglementation ERT s’applique d’office. Les obligations ICPE peuvent aussi intervenir selon la liste des procédés utilisés ou des substances stockées.
Principaux points de vigilance en ERT :
- Conformité au Code du Travail : sécurité, salubrité, protections contre les accidents et les maladies professionnelles, conformité de l’électricité, ventilation et extraction des polluants.
- Organisation des espaces : cheminements sécurisés, espaces de repos, vestiaires, installations sanitaires, affichage obligatoire.
- Plan de prévention et DUERP (Document Unique d’Évaluation des Risques Professionnels) : chaque employeur doit formaliser un document qui détaille les risques et mesures pour y remédier.
- Équipements de sécurité : bornes d’appel d’urgence, extincteurs, issues de secours balisées, premiers soins.
Pour les ICPE :
- Analyse de la nomenclature : toute nouvelle installation doit être examinée pour savoir si elle relève d’une déclaration, enregistrement ou autorisation ICPE.
- Procédures administratives : dépôt de dossier auprès de la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement), obtention du récépissé, contrôles périodiques.
- Aménagements spécifiques : bacs de rétention, stations de lavage, dispositifs anti-pollution, entretien régulier des équipements.
**À vérifier en priorité :** La responsabilité de l’exploitant est engagée dès l’instant où les prescriptions ICPE ne sont pas respectées. En cas de revente ou de location d’un site soumis à ICPE, il est également impératif d’informer l’acquéreur ou le locataire du classement ICPE du local, sous peine de sanctions. Les obligations portent notamment sur la sécurité, la gestion des déchets, le suivi environnemental et la remise en état du site lors de la cessation d’activité.
3. Activité de stockage et logistique : focus sur ERT et ICPE
Bordeaux et sa métropole sont des pôles logistiques dynamiques. La création ou la réhabilitation d’entrepôts implique systématiquement la conformité ERT et, très souvent, le respect d’obligations ICPE, selon la nature et la quantité de marchandises stockées.
Principaux points de vigilance pour les bâtiments logistiques :
- Accessibilité et sécurité incendie : larges aires de manœuvre pour camions, voies pompiers, dispositifs de désenfumage, compartimentage des volumes, éclairage de sécurité.
- Conception des quais et rampes : adaptation aux flux logistiques, sécurité des zones de transfert et de tri, contrôle des accès.
- ICPE : dès que des matériaux inflammables, chimiques, toxiques ou polluants sont stockés, l’identification du bon régime ICPE devient incontournable. C’est le cas pour la plupart des plateformes de distribution ou de messagerie, mais aussi pour certains espaces commerciaux avec réserve importante.
- Dossier de conformité : contrôles rigoureux par les autorités (service d’incendie et de secours, DREAL), notamment pour s’assurer de la présence de systèmes d’alerte, d’extinction automatique, et de plans de prévention des risques.
Notre recommandation : Un accompagnement par un spécialiste de l’immobilier d’entreprise, en lien avec des bureaux de contrôle et des experts en sécurité industrielle, est déterminant pour anticiper et sécuriser la phase d’exploitation.
Risques en cas de non-conformité
La conformité réglementaire n’est pas une option facultative. Pour un propriétaire, un exploitant ou un investisseur immobilier, ignorer les prescriptions ERP, ERT ou ICPE expose à des risques significatifs :
- Refus d’exploitation, fermeture administrative : la préfecture peut interdire l’ouverture ou exiger la fermeture immédiate de locaux non conformes.
- Sanctions pénales et financières : amendes, poursuites judiciaires, astreintes en cas de récidive.
- Responsabilité civile et pénale : en cas d’accident ou de sinistre, c’est toute la chaîne des responsabilités qui peut être engagée, du propriétaire au chef d’entreprise.
- Pertes sur la valeur du bien : un local d’activité non conforme voit sa valeur diminuer sur le marché. Les repreneurs ou locataires sont en effet particulièrement vigilants à l’état réglementaire des immeubles.
- Dégradations de l’image entreprise : être à l’origine d’un incident par manque de conformité impacte durablement la crédibilité de l’exploitant et du propriétaire sur leur marché.
Pour éviter ces écueils, il est primordial d’intégrer l’analyse réglementaire dès la réflexion sur le choix du local et avant la signature du bail commercial ou du compromis de vente.
Le rôle clé du conseil en immobilier d’entreprise
Face à la complexité des réglementations applicables aux locaux d’activité – qu’il s’agisse de bureaux, entrepôts, commerces ou sites industriels –, la mission d’un conseil spécialisé comme RCG Bordeaux prend tout son sens.
En tant qu’acteur de référence sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Bordeaux, notre équipe s’engage à accompagner propriétaires, investisseurs et exploitants tout au long de leur projet. Nous analysons avec vous la compatibilité de vos activités avec la réglementation, nous vous guidons dans le choix d’un bien adapté et nous identifions les éventuelles contraintes ERP, ERT ou ICPE à anticiper.
Nos missions incluent :
- Conseil dans la sélection du local : Selon votre secteur (commerce, industrie, logistique), nous vous aidons à cibler les biens immobiliers compatibles avec vos exigences techniques, opérationnelles et réglementaires.
- Coordination avec les prestataires techniques : Nous travaillons aux côtés d’architectes, de bureaux d’étude et d’experts en sécurité pour optimiser l’aménagement et garantir la conformité des locaux avant toute ouverture.
- Sécurisation de la transaction : Que vous soyez vendeur, acquéreur ou locataire, nous veillons à ce que toutes les informations pertinentes figurent dans le bail commercial, le compromis ou l’acte de vente, pour protéger votre investissement et assurer une exploitation sereine.
Ce qu’il faut retenir
ERP, ERT, ICPE… Ces sigles n’ont plus de secret pour vous. Ils désignent chacun un ensemble de règles, d’obligations et de démarches spécifiques, en lien direct avec la sécurité des personnes, la protection de l’environnement, et la conformité administrative de vos locaux professionnels.
Avant toute installation ou acquisition, il est indispensable de :
- Identifier précisément l’usage du local (public accueilli, type de production, stockage…)
- Croiser cette activité avec les réglementations en vigueur (ERP, ERT, ICPE)
- Procéder à un audit technique et réglementaire professionnel
- Prévoir, le cas échéant, des travaux de mise aux normes à intégrer dans le budget global
- S’entourer d’experts compétents, présents sur le marché local et rompus aux attentes spécifiques de Bordeaux Métropole et de la Nouvelle-Aquitaine
En conclusion : sécurisez votre projet immobilier d’entreprise
Chez RCG Bordeaux, nous savons que le succès de votre implantation, le développement de votre activité ou la valorisation de votre patrimoine immobilier passent par une parfaite maîtrise des enjeux réglementaires. Notre équipe vous accompagne, de la réflexion à la signature, dans tous vos projets de location, d’acquisition ou de cession de bureaux, entrepôts, locaux d’activité ou terrains.
Vous avez un projet, des questions, ou simplement besoin d’un audit réglementaire ?
Contactez-nous. Nous mettrons notre expertise à votre service pour vous garantir une démarche conforme, sécurisée et pérenne.
Pour aller plus loin :
- Consultez le site de la Préfecture de la Gironde pour les démarches ICPE
- Découvrez nos offres de locaux d’activité disponibles à Bordeaux et en Nouvelle-Aquitaine
